据史料记载，张居正清田的时候，地方士绅所占土地，最多一家就有700多万亩。而到了明末，江南有田者仅剩一成，无田百姓多达九成。
土地大量集中，人口大量繁衍，导致你想做佃户都没门儿。
于是，田皮就开始变得普遍。即你想当佃户，先出钱买田皮，获得某块土地多少年的佃耕权力。一般而言，田皮属于永久性质，但也有五年、十年、二十年等短期合约。
田皮还能转***如我是佃户，手里有一张田皮，但我缺钱想卖掉。可以请来公证人立约，将这块土地的佃租权转让，土地真正的主人（田骨拥有者）不得干预交易。
也即是说，如果一块土地，田骨与田皮分开，地主无法选择自己的佃户，且无法随意更改田租（交多少租子都写进了田皮合约之中）。
很有可能，田皮的出现就是因为官田。
江南有大量官田存在，无法获得合法田契，但又确实在市面流通交易。那么就只能订立私约，出售官田的耕种权，这种交易形式被私田采用，渐渐演化出田骨与田皮之分。
最新法令一出，江南清田速度快速提升，大量地主拿出少许购地款，购买本就属于自己的官田，把以前的灰色田产转为合法田产。
也有少数地主，连一点点购地款都舍不得，还想继续非法持有官田，隐瞒田亩并阻挠官府清田。对于这种人，王渊指示地方官不要留情，查出多少非法田亩，不但全部没收充公，还要罚没两倍规模的合法田产，拒不执行者举族流放！
余姚谢家，就差点被唐顺之举族流放！
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