这间宅子的原主人姓马，乃是辽东人士，做皮草生意的，经常是关外到北京城两头跑，后来在北京城买了块地，建了一座两进的宅院，就是林墨现在住的这里。
马员外新宅落成，非常高兴，为了庆贺乔迁之喜，特意找了个戏班唱了一天的戏，小倩就是戏班的成员之一。只是她年纪尚小，还不能登台唱戏，于是班主安排她做当家花旦徐兰的助手，平时帮忙化个妆，准备个衣服什么的。
徐兰也是穷苦出身，见小倩身世可怜，一直对她照顾有加，两人感情深厚，情同姐妹。
演出当天，马员外老色痞的毛病犯了，拉着徐兰不放，非要娶她做小老婆，徐兰百般不愿，马员外也是喝大了，带着家丁护院硬生生将徐兰抢了回来。
唱戏的班主赶忙去报官，等待官差赶到的时候，却发现徐兰已经气绝身亡。
俗话说得好，自古衙门朝南开，有理无钱莫进来，马员外使了银子，打通了上面的关系，判了个意外死亡，又赔了二十两银子给戏班，班主知道申冤无望，只好拿了银子离开。
但是，小倩不甘心，从此以后，她便离开戏班，自己一个人留在偌大的北京城开始流浪，每日过着乞丐一般的生活，而她唯一的念头，就是复仇。
马员外身边有护院，小倩自知无法接近，便想了个办法，就是扮鬼。
她跟随戏班长大，打小练过一些招式，体态轻盈，半夜里翻墙进来，有人发现的时候再轻飘飘地溜走，于是，就出现了闹鬼事件。
马员外做的亏心事太多，一见到女鬼出没，立刻联想到是徐兰找自己索命，请了和尚道士做法超度，但是于事无补，还是隔三差五就能看到鬼影在院子里飘荡，不胜其扰。
小倩知道自己人单力薄，万一被人抓到，必定下场很惨，每次都是观察许久，发现有机可乘的时候才会出现，露个面立刻就走，这样一来，马员外苦不堪言，只得搬家，但是闹鬼的事传开，这座宅子根本卖不出去，最后只得把家具卖掉，然后将房契扔到牙行，自己搬到别处去住了。
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